解析购买查封房屋的法律风险/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-10 19:15:35   浏览:8314   来源:法律资料网
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解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


  案例

  2008年6月16日,林小姐来到中汇律师楼找到本律师,当时她心情非常着急,因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋,在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了,交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
  本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系,并当天就向法院提交了查封异议申请,但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人,故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理,对案件的判决还是非常有说服力的。
  经法院查明以下事实:2007年4月8日,被告吴某向原告王某借30万元,签署了抵押借款协议,以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押,但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱,遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同,转让价格为65万元,以房抵债,但是一直没有办理过户手续,因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日,吴某因为拖欠银行贷款,银行起诉吴某,并查封了系争房屋。2008年5月4日,被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐,签署了《房地产居间合同》。5月14日,林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行,替其还清了贷款,并办理了抵押注销及解封手续。5月28日,吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》,转让价格为109万元,同日向房地产交易中心申请办理了过户,并支付了44万。6月8日,吴某与林小姐签署了《房屋交接书》,并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今,并于8月装修了系争房屋。
  2008年6月12日王某起诉到徐汇法院,并申请财产保全,查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同,并办理过户、交房手续。


  法院判决认为

  本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同,哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看,原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同,但实际又未办理抵押登记手续,对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处,原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
  第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后,但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款,并注销了抵押及查封,之后又按合同的约定向被告支付了全部房款,还在房地产交易中心办理转让过户手续时,缴纳了双方应承担的税费。同时,被告也按约将系争房屋交付第三人,一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看,当合同解除后,第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告,在同等条件下,法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
  另外,从当事人的主观过错看,原被告之间买卖合同是基于债务,但庭审中当事人对债务本身尚存争议,且又未按规定办理抵押登记手续,特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里,都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利,这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际,向法院申请查封,这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述,第三人在合同的整个过程中,完全是善意和无过错的,法律应优先保护善意和无过错人的利益。
  综上,第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效,并支付了全部房款,办理了交房手续,取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费,可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让,但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后,不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同,完成过户交房手续,法院不予支持。

  本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前,而且也是双方真实意思的表示,王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐,故本律师接到该案件,直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋,但是还是有风险的。本案的关键点是,林小姐必须证明自己是善意的,而且支付了全部款项,并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点:1、找到被告吴某出庭,表明该房屋是愿意卖给第三人,而不是王某。因为根据法律规定,在一房二卖的情况下,两份房屋买卖合同都是成立生效的,关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的,第一次开庭都缺席了,后来经过我方的努力说服,被告吴某还是出庭了,并作了有利于第三人的陈述,对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉,并开始装修房屋,主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋,王某要求继续履行的要求是无法实现的,就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点,就是第三人林小姐申请办理了转移登记,该房屋的物权属于谁的?法院是不是还可以查封该房屋?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的,何况本案中,第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践,第三人林小姐办理了转移登记申请,并支付了大部分房款,该房屋的物权应该属于第三人林小姐,也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书,也避免了当事人的诉累。
  该案件于2008年11月27日判决,三方都没有上诉,现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记,并取得了产权证。


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商务部办公厅关于做好典当业人才培养工作的指导意见

商务部


商务部办公厅关于做好典当业人才培养工作的指导意见

商建字[2010]375号


各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门:

  为全面落实国务院领导同志关于促进典当业规范健康发展的指示精神,针对目前存在的典当专业人才匮乏等问题,经研究,决定在典当行业实施“人才强商”战略,统筹规划典当行业人才培养工作,具体意见如下:
  一、指导思想
  坚持科学发展、以人为本,分层次、有针对性地开展典当行业监管人员及从业人员培养工作,以人才培养带动行业发展,以行业发展优化人才结构,为促进典当业规范健康发展奠定基础。
  二、培养目标
  通过抓好典当业监管人员、典当企业的高级管理人员及从业人员的培养工作,力争经过3-5年时间,使所有的典当业监管人员接受培训,80%以上的典当企业高级管理人员和60%以上的从业人员接受培训,建立典当业全方位、分层次、有针对性的轮训制度,在全行业形成学习氛围,建立长效学习和继续教育机制,建设一支素质优良、知识全面、业务过硬的典当业人才队伍。
  (一)通过培训,使典当监管人员了解经济社会发展趋势,商务工作思路和重点,熟悉典当业的发展特点,准确把握典当监管的关键环节,认真落实各项监管工作任务和要求,提高对典当企业违法违规和经营风险的识别能力和监管水平,增强对典当企业经营管理中的热点、难点、焦点问题的理解与判断,及时协调相关政策,为典当业营造良好的发展环境,促进行业发展。
  (二)通过培训,使典当高级管理人员了解经济金融发展趋势,全面理解和掌握法律法规基本要求和典当业相关政策,建立现代企业经营理念,增强管理者的责任意识和风险意识,提高企业经营管理水平,确保典当企业依法合规经营。
  (三)通过培训,提高典当从业人员的整体综合素质,熟悉法律法规及相关政策,熟练掌握典当业务操作规程、技术要求及基本服务礼仪。财务人员掌握金融、会计、财税知识。评估鉴定人员掌握当物鉴定、资产估价等技能。
  三、培训对象
  (一)典当业监管人员:各级商务主管部门负责典当监管的工作人员。
  (二)典当企业高级管理人员:包括典当企业董事长、董事、监事长、监事、总经理、副总经理、财务总监、法务总监、风控总监等。
  (三)典当企业从业人员:包括典当企业除高级管理人员外的从业人员。
  四、培养措施
  (一)统筹规划。
  商务部统筹规划典当业培训工作,组织开展省级典当监管人员及典当企业高级管理人员的培训工作;各地商务主管部门结合本地区典当业发展情况,制定本地区典当监管人员和从业人员的培训工作方案,并开展相关培训。
  (二)建立培训师资队伍。
  根据培训课程的授课需要,从高校、研究机构、培训机构和行业内部遴选具有丰富理论素养、较高政策水平并拥有较强实践经验的专家、学者及政府官员作为备选师资,建立全国典当人才培训师资库。
  (三)建立培训基地。
  加强与高校、科研院所的合作,发挥和利用好高校现有师资、软硬件设施等教学资源及典当研究机构的科研优势,建立低成本、高效率的典当经营管理人才培训基地。
  (四)逐步推行典当任职资格认证工作。
  规范典当行业培训,完善培训评估考核及认证工作。典当高级管理人员和从业人员应积极参加培训,取得相应的培训合格证书。在典当高管任职资格制度建立后,高级管理人员还应取得相应资格认证。
  五、工作要求
  (一)实施典当业人才培养工程是落实“人才强商”战略的有效举措,地方各级商务主管部门要高度重视,认真组织,精心谋划,狠抓落实。
  (二)各地商务主管部门及典当企业要落实专人负责人才培养工作,有计划、分步骤地安排和组织各级典当监管人员、辖区内所有典当行及其分支机构相关人员参加培训。
  (三)要将高级管理人员和从业人员参加培训的情况和考核结果作为典当企业年审核查的重要参考;各地监管人员、高级管理人员、从业人员的参训情况也将作为该地区典当工作绩效考评的参考。
  (四)加强培训师资队伍建设,统一标准,把握口径,确保培训质量;建立培训档案,做好培训工作的考核、测评和监督检查工作。
  (五)培训中要充分发挥行业协会的作用,调动行业协会的积极性,把协会作为辅助和加强行业培训的重要支撑。

 
                                商务部办公厅
                            二〇一〇年十二月二十二日

浅析民事诉讼证据

刘成江


  民事诉讼中的期间,是指人民法院、当事人或其他诉讼参与人进行诉讼行为的期限和期日。广义的诉讼期间包括期日和期限两种;狭义的诉讼期间仅指期限。有关诉讼期间和期日的规定是民事诉讼法的重要组成部分。它在民事诉讼过程中,对于保障诉讼法律关系主体及时行使诉讼权利、履行诉讼义务,迅速解决纠纷,保护当事人及其他诉讼参与人的合法权益等方面,都具有重要的作用。
  诉讼期间可按不同的标准来划分。以期间是由法律直接规定还是人民法院指定为标准,可分为法定期间或指定期间;法定期间,是指由法律明文规定的诉讼期间。法律将人民法院、当事人及其他诉讼参与人进行某项诉讼行为的时间规定在相关法律条文中,只有在法律规定的期间内完成该行为才具有法律效力。如提出管辖权异议期间;对一审判决、裁定的上诉期间;申请执行的期间;当事人申请再审的期间等等。法律的严肃性决定了法定期间具有不可变更性。任何单位和个人无权延长或缩短法律规定的期限时间。指定期间,是指人民法院根据案件的具体情况,今天职权指定完成某项诉讼行为的期间。指定期间是相对于法定期间而言的,也可以说是法定期间的补充。例如,《民事诉讼法》第220条规定:“执行员接到申请执行书或者移交执行书,应当身体被执行人发出执行通知,责令其在指定的期间履行,逾期不履行的,强制执行。”法条中的被执行人完成义务的期间到底有多久纯由法院依照案件具体情形指定。与法定期间略有不同的是指定期间具有一定程序的可变更性。比如,民事诉讼法规定人民法院可以指定原告在限定的期间内补正起诉状的缺欠;指定原告交纳案件受理费的期限等等,都属于指定期间。倘当事人或其他诉讼参与人遇有特殊情况,不能在指定的期间内完成规定的诉讼行为时,当事人或其他诉讼参与可以申请延长。人民法院根据实际情况,可以作出决定改变原来指定的期间,重新指定诉讼期间。所以,指定期间有可以变动的特点,指定期间可以变更,但必须符合案件的实际情况,既不能任意延长,也不能无故缩短,既要考虑保障当事人行使诉讼权利,又要考虑人民法院指定期间的严肃性。同时,期间为数变更以后,必须将为数变更的理由和变更后的时间,及时书面通知当事人和其他诉讼参与人,以保证诉讼的顺利进行。
  诉讼期间有一个计算方法问题。按照《民事诉讼法》第75条第2款至第4款和《意见》第79条的规定,期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日,不计算在期间内。例如《民事诉讼法》第92条第3款规定:“人民法院接受当事人财产保全申请后,对情况紧急的,必须在48小时内作出裁定;裁定采取财产保全措施的,应当立即开始执行。”按照期间计算方法,人民法院接到当事人申请的这个小时,不应计算在48小时之内,而应从接到申请后的第一个小时计算。期间届满的最后一日是节假日的,以节假日后的第一日为期间届满的日期。例如期间届满的最后一日是元旦节,则元月2日是期间届满日。如果期间届满的最后一日是10月1日,那么10月3日才是期间届满日。因为国家规定在国庆节放假两天。如果期间届满最后一日是星期六的,期间届满日即是星期一。期间不包括在途时间。诉讼文书在期满前交邮的,不算过期。例如,8月8日为上诉期间届满日,当事人或其法定代理人只要在这一天将上诉状交邮寄出的,以邮戳日期为准,不管人民法院几日后收到上诉状,都视为当事人在上诉期间内提起的上诉。
  期间的补救是指当事人、诉讼代理人因故不能在法定或指定的期间内完成应为的诉讼行为时,依法采取的顺延措施。《民事诉讼法》第76条规定:“当事人因不可抗拒的事由或者其他正当理由耽误期间的,在障碍消除后的10日内,可以申请顺延期限,是否准许,由人民法院决定。”所谓不可抗拒的事由,是指当事人、诉讼代理人不可预见、不能避免,以自身的力量和条件不能克服的客观事件。如地震,重大水灾或战争等。所谓“其他正当理由”,系指除不可抗拒事由之外的导致当事人和诉讼代理人不能在期限间内完成诉讼行为的客观事实一理由。如当事人重病;诉讼文书被他人迟误而未及时收到等。
  顺延期限的申请,应在障碍消除后10日内提出,过期不得再申请顺延。顺延期限的长短,因法定期间与指定期间而有所不同。法定期间以实际耽误的期间为准,计算顺延期的长短。如上诉期开始8日后,当事人据地发生地震,交通断绝,经过5日,始消除障碍。当事人在障碍消除后10日内,申请顺延上诉期限,经人民法院审查,认为申请有理,应当准许再顺延7日。至于耽误指定期间,其顺延期限的长短,由人民法院根据具体情况决定。
  期日,是指人民法院与当事人及其他诉讼参与人汇合进行诉讼行为的日期。如决定某月某日为开庭审理某个民事案件的日期,在这一日,人民法院、当事人和其他诉讼参与人都必须到庭进行诉讼活动。根据法院和诉讼参与人在期日中进行的诉讼行为不同,可将期日分为准备程序期日、调查证据期日、调解期日、宣判期日等。期日确定后,如遇特殊情况不能如期进行诉讼活动,法院可依当事人申请或依职权决定变更期日。经法院允许变更期日后,应及时通知参与诉讼的有关人员。
  期日与期间的区别是:第一,期日是人民法院和诉讼参与人汇合在一起为诉讼行为的时间;期间是诉讼参与人或人民法院单独为某种诉讼行为的期限。第二,期日是规定开始的时间,不规定终止的时间,期间既有始期也有终期。第三,期日无法定期日与指定期日之分,而期间有法定期间与指定期间之分。
  期日也可能发生耽误,即当事人及其他诉讼参与人,基期日内没有完成应当完成的诉讼行为。只要理由正当,可身体人民法院说明理由,请求改变期日;理由不正当的,可按民事诉讼法的有关规定分别进行处理。例如原告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以按撤诉处理;被告反诉的,可以缺席判决。对必须到庭的被告经两次传票传唤、无正当理由拒不到庭的,可以拘传。


北安市人民法院 刘成江