论权力机关对行政立法的监督/杜心付

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论权力机关对行政立法的监督

郑州大学法学院 杜心付 林继昌


内容提要:行政立法是国家行政机关依照法律规定的权限和程序,制定行政法规和行政
规章的活动。由于行政立法主体的多层次性和立法内容的广泛多样性,因而,在实际生活中出现了行政机关所立之法相互矛盾、相互重叠的现象,甚至出现了行政机关超越自己的立法权限进行立法、所立之法和国家的宪法、基本法律相抵触的现象,直接给公民和有关组织的权益造成了严重的损害。为了防止行政机关滥用立法权,保护公民的合法权益,必须对行政立法进行监督。本文着重从权力机关入手,对权力机关对行政立法进行监督从原因、模式、监督过程中存在的问题、我国行政立法监督的完善等几个方面作了探讨。
关键词:行政立法 行政立法的监督 权力机关

一、对行政立法进行监督的原因
(一)防止行政机关越权立法和监督用立法权
国家行政机关从属于国家权力机关,是受权机关,本身并没有固定的立法权,故所有行
政立法都应该是授权立法、其立法主体只能是我国宪法、组织法及有关法律、法规规定的立
法主体,其立法权限不能超越授权机关所授予的权限,其所立法之范围不能超越授权机在所
授予之范围,否则便属于越权立法和滥用立法权。在我国,具有行政立法权的机关是国务院、
国务院各部委、省、自治区、直辖市人民政府及省、自治区人民政府所在地的市和国务院批
准的较大的市。除此之外的其他机关都不具有行政立法权,因而不具有行政立法主体资格。
我国宪法第89条规定,国务院可以根据宪法和法律规定行政措施,制定行政法规,发布决定和命令。《宪法》第90条第2款规定:国务院各部、各委员会根据法律和国务院的行政法规、决定、命令,在本部门的权限内,发布命令、指示和规章。这一规定就说明,国务院和国务院各部委的行政立法权来源于宪法和法律,是基于宪法和法律的授权而产生的,没有宪法和法律根据就不能进行立法活动。然而,在行政立法的实践中,由于立法主体繁多,如国务院有近30个部委,全国有32个省、自治区、直辖市人民政府,28个省、自治区人民政府所在地的市和18个国务院批准的较大的市都具有行政立法权。这些立法主体处于不同部门、不同地域、不同级别,在进行行政立法的过程中必然从本部门、本地域范围内利益来考虑如何进行立法,缺少纵向与横向的协调性。如果不对其立法活动进行有效的监督,其结果可能会出现如下情况:一是超越了自己的立法权限进行立法;二是所立之法与宪法或法律相抵触;三是出现部门之间所立之法,不同地区之间所立之法相互矛盾、相互冲突现象;四是所立之法规范的对象超出了本部门所管辖之范围。前两种情况必然导致所立之法无效和被撤销,后两种情况会导致立法、执法的混乱。这正如孟德斯鸠所说:“一切有权力的人都容易滥用权力,这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方为止”。因而只有对行政立法进行监督,包括以整个立法过程的监督,才能防止行政机关越权立法和滥用立法权。
(二)有利于规范立法程序,使行政机关立法规范化。
行政立法程序是行政立法主体依法定权限制定行政法规和行政规章所应遵循步骤、方式
和顺序,是行政机关依照法律规定,制定、修改、废止行政法规利规章的活动程序。在行政
立法实践中,行政立法程序一般包括规划、起草、征求意见、审查、通过、发布与备案等几
个步骤。但是由于立法主体繁多,各立法机关立法人员的素质也不一样,机关领导对立法活
动的重视程度也有所不同,在实践立法过程中,不遵循立法程序,所立之法不规范,质量不
高的现象很普遍。例如,在规划阶段一些地方政府不从整国民经济和发展计划考虑,而只考虑本地区的利益;在起草中缺少有关业务专家和法律工作者的参与;在征求意见阶段只征求主管领导的意见而忽视公民、社会组织甚至专家意见等等。这样制定出的法必然是不健全、不完善、质量不高,缺少可操作性。鉴于此,国务院于2001年底颁布了《行政法规制定程序条例》自2002年1月1日施行。它专门规定了行政法规制定程序的有关事项。该《条例》第一条规定:为了规范行政法规制定程序,保证行政法规质量,根据宪法、立法法、国务院组织法的有关规定,制定本条例。这就明确规定了该条例的目的。该《条例》第五条对行政立法的语言规范作了规定。第五条规定,行政立法应当备而不繁,逻辑严密、条文明确、具体,用语准确、简洁、具有可操作性。该《条例》第十七条对审查事项作了规定。第十七条规定,国务院法制机构主要从以下方面对行政法规送审稿进行审查:(1)是否符合宪法、法律的规定和国家的方针政策;(2)是否符合本条例第十一条的规定;(3)是否与有关行政法规协调、衔接;(4)是否正确处理有关机关、组织和公民对送审稿主要问题的意见;(5)其他主要审查的内容。《行政法规制定程序条例》明确规定了权力机关对行政立法审查监督的有关事项使我国行政机关的立法程序进一步走向了规范化。
(三)有利于保护公民和有关组织的合法权益
由于行政机关所立之法是国家行政机关针对不特定的人和不特定的事制定的具有普遍约束力的行为规则,具有普遍约束力和强制执行力,如国务院制定的行政法规,国务院各部委制定的行政规章在全国范围内具有普遍的效力,省、自治区、直辖市内制定的地方性法规在本行政区内具有普遍效力,故一旦它们违法或不适当,将会对公民和有关组织的权益造成广泛的和严重的损害。由于行政主体和行政相对方处于不对等地位,即行政主体处于绝对优势地位,而行政相对方处于弱势地位,因此行政立法一旦存在缺陷,将直接损害行政相对方的权益。故必须对行政机关所立之法进行监督和审查。对行政立法进行监督的过程,既是维护行政主体权威和尊严的过程,又是保护行政相对方的合法权益的过程。事前的监督可防止公民和有关组织的合法权益受到损害,事后的监督可以使受到损害的公民和有关组织的合法权益得到救济。
二、权力机关对行政立法的监督
由于行政立法是基于授权而产生的,因而制定严格的授权法必定是对行政立法进行监督的最有效的形式。 我国没有统一的授权法,但《立法法》的出台在某方面弥补了这方面的不足。在国外,为了有效地控制行政立法,多数国家的立法机关还规定了严格的监督控制方式来达到对行政立法进行监督的目的。 下面分别论述:
(一)国外权力机关对行政立法监督的概况
在国外,有权对行政立法进行监督的机关主要是议会或国会。其主要方式主要是将有关文件提交议会或国会来达到监督授权立法的目的。在美国,美国宪法及其后的修正案或其他联邦法律,并没有直接规定国会如何监督行政机关所发布的命令。美国国会最初采用“立法否决”方式来监督行政命令。所谓立法否决指行政机关制定的行政命令根据国会的授权,它必须在一定期限内没有被国会的任何一院或两院否决,该行政命令才具有效力。 这就是说国会在授予行政机关制定命令的同时保留了批准或否决行政机关根据行使授权的行为的权力。但是美国最高法院在1983年的一案件中,推翻了立法否决方式的合宪性。法院认为,国会保留立法否决权是违反宪法的,因而是无效的。现在美国国会主要是利用直接调查权,以明确行政命令是否侵犯立法权。在英国,议会制定的法律对授权立法可能作出的规定有三种: 第一,母法可能规定,法律文件一旦制定,就应当提交议会两院或者提交下院。第二,母法可能会规定,法定文件应不发服从议会的批准决定程序。英国议会对法定文件有两种批准程序,按照第一种批准程序,法定文件立即生效,但它是否继续有效,要靠议会两院的后来批准决定。按照第二种批准程序,法定文件以草案形式提交给议会,在议会没有作出批准决定前不得生效。第三,法定文件可能根据议会的消极决定程序而得到制定。这种程序也有两种形式:第一种程序是法定文件在提交议会时即具有效力,但要受议会两院撤销程序控制,第二种程序是法定文件以草案形式提交议会,如果议会在一定期限内没有撤销提交的法定文件,则法定文件生效。在德国,议会监督授权立法的方式都规定在授权母法中,其主要审查方式有四种:第一,提交议会。德国的某些法律规定行政机关有义务将依本法授权制定的行政法规送交议会;第二,听证权之保留。即立法机关在母法中规定,行政机关依本授权法授权所制定的行政法规,在没有经过议会听证程序前,不得公布:第三,废弃请求权之保留,即立法机关关于母法中的规定,行政机关有义务将依据本法之授权所制定的行政法规,于公布后送交议会审查,议会保留事后请示行政机关废弃命令的权力:第四,同意权之保留,即立法机关在母法中规定,行政机关依据本法制定的行政法规应先送交议会,在议会同意后才能生效。
(二)我国权力机关对行政立法的监督
在我国,中央一级的权力机关是全国人民代表大会及其常委会,在地方主要指地方各级人民代表大会及其常委会。我国宪法规定,全国人民代表大会常务委员会有权撤销国务院制定的同宪法和法律相抵触的行政法规、决定和命令。就行政立法而言,全国人大常委会有权监督国务院及国务院各部委的立法过程,同时也有权监督省、自治区、直辖市人民政府,省、自治区人民政府所在地的市人民政府及国务院批准的较大的市的人民政府的立法过程。省、自治区、直辖市的人大及其常委会有权监督省、自治区、直辖市人民政府的立法过程。省、自治区人民政府所在地的市人大有权监督该市人民政府的立法过程。
权力机关对行政立法的监督形式有两种:
1、事前监督。指权力机关对行政机关的立法活动在所立之法效力之前所进行的监督。这是最主要的立法监督形式,主要针对授权立法而言的。可以从以卜几个方面考虑:①行政机关是否具备行政立法主体资格。只有具备行政立法主体资格,才能进行相应的行政立法活动。我国具备行政立法主体资格的有国务院、国务院各部委,省、自治区、直辖市人民政府。省、自治区人民政府所在地的市人民政府及国务院批准的较大的市的人民政府。②是否在立法权限范围内行使立法权。行政机关行使行政立法权,必须是在授权范围内进行,不能超越法律所规定的权限范围。同时授权应是有严格的限制,不能无限制的授权,否则造成行政权力的极度扩张,最终导致行政专横。⑧是否遵循相应的立法程序。严格的立法程序是正确进行行政立法的有效保障。按照立法程序进行立法,既能防止受领导者个人意志的影响,又可使立法程序规范化。一般而言,如果遵循程序正义,则其结果也是止义的。国务院2001年底颁布的“亍政法规制定程序条例》专门对立法程序问题作了规定。④内容是否违背宪法和法律。行政立法属授权立法,以宪法和法律为依据,因而其内容不得有与宪法和法律相抵触之处,否则无效。这是行政立法过程中最易出现问题的地方,特别是地方政府在立法过程中易出现此类情况,一旦出现则属实质违法,因而无效。⑤上下级行政机关所立之法是否矛盾和冲突。在我国,地方国家行政所立之法不得与国务院所立之法相抵触,否则无效。
2、事后监督。事后监督是指对已经生效的行政法规、规章和地方性法规在适用过程中,对其合宪性和合法性产生怀疑而进行审查监督的过程。权力机关对行政立法事后监督的主要
形式是审查行政立法行为,撤销与宪法、法律相抵触的行政法规或规章。这里应考虑几个问
题:一是如果行政法规或规章出现了与宪法或法律相抵触的情况,由谁先提出的问题。笔者
认为,第一,权力机关可依职权主动提出。例如全国人大常委会如果发现国务院和国务院各部委所制定的行政法规、部门规章如果有与宪法或法律相抵触或违背的情况,可依职权主动撤销,地方各级人大常委会如发现地方各级政府发布的地方性法规有与宪法和法律相抵触时,也可依职权主动撤销。第二,行政相对方如果发现行政法规、地方性法规、部门规章与宪法、法律相抵触的情况,可提请全国人大常委会、地方人人常委会进行审查。第二,国务院如果发现国务院各部委的部门规章与法律相抵触,可依职权主动撤销。二,针对已被撤销的与宪法、法律相抵触的法规、规章,已经依照该法规、规章作出的生效裁决,该如何处理。有两种意见,一是该裁决继续有效,二是撤销原裁决,重新作出裁决。笔者认为,如果该裁决已经执行,应作出继续有效的决定,如果还未执行,则应撤销原裁决,重新处理。
三、目前我国行政立法监督中存在的问题
1、缺少具体的监督形式
我国目前还没有统一的授权法,故而没有建立起真正的完善的法律监督体系,有关权力机关对行政立法进行监督的法律规定只存在于少量的法条之中。如在向国务院各部委的授权中,规定了需要经过国务院的批准,在向地方的授权中,规定向全国人大常委会和国务院备案:在向国务院授权时,规定国务院根据授权制定的行政法规向全国人大常委会备案。对于这些法条授权, 由于没有具体而详细的规定细则,缺乏可操作性,因而在实际中很难起到监督作用。
2、权力机关在行政立法监督中处于消极地位。
依据宪法,全国人人常委会有权对行政立法的整个过程进行监督, 可依职权主动撤销宪法、法律相抵触的行政法规、规章。然而在实践中,全国人人常委会很少积极主动地履行监督职责,即使是我国目前仅有的监督形式,全国人大常委会也没有很好地利用。例如在备案制度中,要求对授权立法进行必要的审查,审查其是否有与宪法、法律相抵触之处。但从实践来看,全国人人常委会并未进行有效监督,事实上全国人大常委会根本没有行使过自己的监督权利。
四、我国行政立法监督的完善
针对目前我国行政立法监督中存在的问题,笔者认为可考虑以下措施:
1、制定切实可行的授权法。通过立法的形式,把权力机关对行政立法的监督固定下来。在该法中,应对全国人大及其常委会对国务院、地方人大及常委会对地方政府,国务院对国务院各部委的授权,从授权的时间,授权的范围,授权的方法及授权应注意的事项等方面作山明确而具体的规定。
2、完善备案制度。行政机关依据所授权限制定山行政法规斤,要在一定时间内报送授权机关进行备案。国务院制定出行政法规,要报全国人大常委会备案:国务院各部委制定出部门规章,应报全国人大常委会和国务院备案:地方各级政府制定的地方性法规,应当报地方各级人大常委会和全国人大常委会备案。通过备案制度,权力机关可以有效地对行政立法中山现的问题进行监督。如果权力机关发现备案有瑕疵,应当立即进行纠正。这里应注意的是必须明确规定备案期限,才能有效地起到监督作用。
3、完善批准制度。批准制是一种非常有效的监督方式,在我国立法过程中得到广泛的应用。国务院制定行政法规应当报全国人大常委会批准:国务院各部委制定规章应当报国务院批准;地方政府制定地方性法规应经地方人大常委会批准。但在实践中出现了不经审查就批准,使审查流于形式,监督制度形同虚设。因此目前应完善批准制度,使之真正起到监督作用。
4、设立委员会制度。目前世界上许多国家都设有该制度。在我国,全国人大常委会行使对行政立法的审查监督权。但由于各种原因,导致全国人大常委会在实践中并未行使这一权力。因此可考虑在全国人大之下设立一个专门委员会,对行政立法进行具体监督。委员会的成员应专职化,具体负责从立法主体、立法程序、立法权限、立法范围等各方面进行监督。对行政法规和地方性法规,如果出现同宪法、法律相抵触的情况,可提请全国人大常委会撤销:对部门规章,可提请国务院撤销。
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浙江省质量技术监督系统行政规范性文件管理办法

浙江省质量技术监督局


浙江省质量技术监督系统行政规范性文件管理办法(20110402)

浙质法发[2011]94号


各市、县(市、区)质量技术监督局,省局机关各处室、各直属单位:
《浙江省质量技术监督系统行政规范性文件管理办法》已经省局局长办公会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。


二○一一年四月二日


浙江省质量技术监督系统行政规范性文件管理办法


第一条 为加强行政规范性文件管理,确保行政规范性文件的准确性、合法性和有效性,根据有关法律、法规以及《浙江省行政规范性文件管理办法》(省政府2010年第275号令)、《国家质量监督检验检疫总局规范性文件管理办法》(总局令2010年第125号)的有关要求,结合我省质监系统实际,制定本办法。

第二条 县级以上质量技术监督局行政规范性文件的制定、修改、备案以及监督管理工作,适用本办法。

县级以上质量技术监督局与其他部门联合制定或者代同级人民政府起草涉及质量技术监督工作的行政规范性文件,应当依照本办法的规定进行备案审查。

第三条 本办法所称的行政规范性文件,是指县级以上质量技术监督局依照法定职权和规定程序制定并公布的,涉及不特定公民、法人和其他组织的权利义务,在一定时期内反复适用,在本行政区域内具有普遍约束力的各类行政文件。

第四条 行政规范性文件的制定、修改、备案以及监督

管理应当遵循下列基本原则:

(一) 保证法律、法规、规章的正确实施;

(二) 维护社会主义法制统一和政令畅通;

(三) 依照法定职权和规定程序进行;

(四) 维护公民、法人和其他组织合法权益;

(五) 公开透明、公众参与;

(六) 精简实效、权责一致;

(七) 有件必备、有备必审、有错必究。

第五条 行政规范性文件规定的内容应当属于法律、法规、规章和上级行政机关行政规范性文件的执行性事项。

行政规范性文件不得设定行政许可、行政处罚、行政强制等应当由法律、法规和规章设定的事项;没有法律、法规、规章为依据,不得规定或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利,或者增加公民、法人和其他组织义务的内容;不得规定可以由行业组织或者中介机构自律管理的事项。

第六条 行政规范性文件的名称应当称“规定”、“办法”、“细则”、“意见”等。凡内容为实施法律、法规、规章和上级行政机关行政规范性文件的,其名称前一般冠以“实施”。

行政规范性文件一般用条文表述,不分章、节。

第七条 行政规范性文件管理实行行政首长负责制。

第八条 起草部门应当对制定行政规范性文件的必要性、可行性等内容进行充分调研论证。

行政规范性文件论证的主要内容:

(一)制定该行政规范性文件的必要性;

(二)本部门制定该行政规范性文件的法定职责依据;

(三)拟定的政策性规定的合法性;

(四)拟定的规定实施后需要解决的问题;

(五)拟定的规定实施后的消极效果评价及其对策;

(六)其他需要论证的事项。

论证的过程和结论应当充分反映在起草说明中;必要时应当形成专门的论证报告。

第九条 除依法不得公开及应急性事项外,起草行政规范性文件应当公开征求意见;对涉及重大公共利益和公民、法人或者其他组织切身利益的事项,应当采取书面、座谈会、论证会、听证会等多种形式,征求公民、法人、其他组织和有关单位的意见;涉及地区经济社会发展的重大事项或者专业性较强的,应当事先组织专家进行论证。

起草部门对收集的意见或建议应当记录在案、研究处理,并说明采纳意见的具体情况。

第十条 县级以上质量技术监督局法制机构负责对本局制定的行政规范性文件草案进行合法性审查,未经合法性审查的,不得提请审议。

第十一条 报请合法性审查的行政规范性文件,起草部门应当提供草案送审稿、起草说明和有关材料。

前款规定的起草说明,应当包括制定目的、制定依据、必要性和可行性、需要解决的问题、拟确立的主要制度和拟规定的主要措施、起草过程等内容;有关材料应当包括制定依据、征求意见汇总、重大意见的处理协调情况、有关参考资料以及其他需要说明的事项。举行听证会的,还应当包括听证会笔录。

第十二条 法制机构应当对行政规范性文件草案送审稿的以下内容进行合法性审查,并提出审查意见:

(一)是否超越本部门的法定职权;

(二)是否与法律、法规、规章和上级行政机关的决定、命令相抵触;

(三)具体规定是否适当;

(四)是否与相关的行政规范性文件协调、衔接;

(五)是否征求过公民、法人、其他组织和有关单位的意见;

(六)是否对不同意见进行了协调处理;

(七)其他需审核的内容。

第十三条 行政规范性文件草案送审稿经合法性审查后,在程序、内容方面存在问题的,应退回起草部门,由起草部门进行修改、补充后报法制机构再次审查。

没有必要制定行政规范性文件或者制定行政规范性文件条件尚未成熟的,法制机构可以做出停止制定的建议。

第十四条 法制机构应当自收到行政规范性文件草案送审稿之日起10个工作日内完成合法性审查工作。

需要调查研究或者征求意见的,经法制机构分管领导同意,可以适当延长审查期。

第十五条 行政规范性文件草案送审稿经法制机构合法性审查确认并经起草部门分管领导同意后,提交局长办公会议审议,提供审议的材料包括草案送审稿、起草说明、合法性审查意见等。

审议通过的行政规范性文件,由各级质量技术监督局按照公文办理程序的规定办理,并由本局主要领导或者其授权的其他领导签署公布。

  第十六条 因公共安全、重大公共利益或应对突发事件等紧急情况而需要立即制定行政规范性文件的,经各级质量技术监督局主要领导批准,可以简化制定程序。

第十七条 行政规范性文件应当载明施行日期。涉及的内容属于阶段性工作的,应当载明有效期。

行政规范性文件应当自公布之日起30日后施行,但因保障国家安全、重大公共利益的需要,或者发布后不立即施行将阻碍法律、法规、规章和国家政策执行的除外。

第十八条 县级以上质量技术监督局应当自行政规范性文件发布之日起10个工作日内,依法主动向社会公布。文件内含有不应当公开的内容,但是能够区分处理的,应当删除或隐去不应当公开的内容后公布。

第十九条 行政规范性文件应当于发布之日起15日内,以纸质和电子方式向上一级质量技术监督局和本级人民政府报送备案。

行政规范性文件报送备案应当提交以下材料:

(一)起草说明;

(二)正式文本;

(三)制定依据以及相关材料。

第二十条 接受备案的机关(以下简称备案机关)应当对报备的行政规范性文件进行审查,15日内出具书面审查意见。报送单位应当在15日内书面回复审查意见处理结果。

备案机关发现行政规范性文件与法律、法规、规章相抵触,或者超越法定权限、违反制定程序的,应当及时通知报送单位暂停执行、自行纠正;必要时,备案机关依法直接予以撤销。

第二十一条 公民、法人、其他组织或系统有关部门对行政规范性文件有异议的,可以向制定机关或者备案机关提出书面审查建议。

制定机关、备案机关应当在收到公民、法人、其他组织或系统有关部门提出书面审查建议之日起60日内研究处理,并书面答复建议人;情况复杂的,经本机关主要领导批准,可以适当延长办理期限。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。

第二十二条 制定机关应当适时组织对行政规范性文件进行评估,根据法律、法规、规章和政策的调整以及社会、经济发展等实际情况,及时予以修改或者废止。

载明有效期的行政规范性文件到期后,制定机关认为需要继续执行的,应当按照本办法规定重新公布,并自公布之日起重新计算有效期。

第二十三条 各级质量技术监督局应当按照有关规定,每隔两年对本局行政规范性文件进行清理,及时修改或者废止;清理结果应当在10个工作日内主动向社会公布。

清理后拟修改的行政规范性文件,应当由原起草部门在30日之内形成修改稿草案,按照本办法的关于制定行政规范性文件的程序,及时修改、公布。

未及时提交修改稿草案的行政规范性文件,应当废止并公布。如需文件继续执行的,应当由原起草部门重新起草,按照本办法关于制定行政规范性文件的程序制定、公布。

第二十四条 各级质量技术监督局应当加强对行政规范性文件的监督管理,严格执行制定、备案等程序。

未将行政规范性文件按时报送备案的,由备案机关通知制定机关限期改正。

制定机关拒不报送备案,或者对备案审查意见未及时纠正的,由备案机关给予通报批评。

违反本办法规定,情节严重或者因严重差错造成不良后果的,由备案机关会同有权机构对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予处分。

第二十五条 本办法自发布之日起施行。2007年6月1日发布的《浙江省质量技术监督系统行政规范性文件管理办法(试行)》同时废止。

第二十六条 本办法由省局政策法规处负责解释。








吉林市房产市场暂行管理办法

吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令

第十七号



《吉林市房产市场暂行管理办法》已经一九八九年十二月十六日吉林市人民政府第二十六次常务会议通过。现予发布,自一九九○年一月一日起施行。



市长 吴广才



一九八九年十二月二十日



吉林市房产市场暂行管理办法



第一章 总则

第一条 为加强房产市场管理,保护房产流通中双方的合法权益,根据国家、省的有关规定,结合本市实际,特制定本办法。

第二条 凡在本市城市建成区(以下简称城区)范围内进行房产交易、租赁、交换等流通活动的单位和个人,均须遵守本办法。

第三条 房产市场的管理应坚持合理调节供求,搞活房产流通,强化管理手段,保护双方权益的原则。

第四条 市房产局是本市房产市场的管理部门。市房地产市场暂理处负责房产市场的日常管理工作,其主要职责:

(一)贯彻、执行国家、省、市有关房屋买卖、租赁、交换等方面的法律、法规、政策、规定。

(二)办理房屋交易、拍卖、交换手续。

(三)参与房屋租赁、抵押典当等经济合同的鉴证工作。

(四)审查出租、抵押、典当房屋产权人的资格,监督、管理、租赁等经营活动。

(五)参与制定各类房产的流通价格标准。

(六)按分工评定进入市场流通的房产价格,并为仲裁、公证、保险等活动进行房产价值、价格评估。

(七)负责管理房产流通活动中的经纪人(中介人)。

(八)调节房产交易、租赁、赠与和以房产为资本兼并、合资入股、抵押等活动中的纠纷。

(九)依法查处、打击房产流通中的非法活动。

(十)指导各县(市)区的房产流通管理工作。

城建、土地、财政、税务、工商、物价等有关部门应配合做好房产市场管理工作。

第二章 交易管理

第五条 下列房产均可进行交易或变更产权:

(一)单位自管的房严;

(二)个人私有和共有的房产;

(三)市直管的公有房产;

(四)中外合资、中外合作和外资企业所有的房产;

(五)房地产开发单位新建的房屋;

(六)按规定允许出售的部队所有的房产;

(七)企业兼并、拍卖、抵押等的房产;

(八)单位和个人与国内、外联营合资的房产;

(九)法院依法判决没收、抵债、抵税、抵罚没款等的房产;

(十)按规定允许交易的其它房产。

第六条 各类房产交易、产权转让转移、抵押、典当、拍卖和队房产为资本合资、联营等活动,应在市房产市场管理部门指定的场所内进行,并到房产市场管理部门办理立契、审核、过户手续。

第七条 出卖和产权交换、转移的房产,必须具备合法的产权证件。单位所有的房产,还须具有上级主管部门的批准文件。直管公房须持有市房产局核发的《直管房产产业证》。

第八条 购买房地产开发单位出售的商品房的单位和个人,成交后应持购房协议书和付款收据到市房产市场管 理部门办理过户、确权手续。

第九条 出卖租赁期未满的房屋,产权人须征得承租人同意,并事先办理好过租承诺手续或与承租人就中止租约协商一致达成书面协议。在同等条件下,承租人有优先购买权。合同另有规定的除外。

第十条 进行房屋交易和产权变更的,应按有关规定缴纳税金和交易管理费。

第十一条 平房和整体楼房产权变更后的三十日内,产权人应按规定到有关部门办理土地使用权属变更手续。

第十二条 任何单位和个人,不得买卖有产权、债务。 纠纷的房屋,不得买卖已批准征用或拨用的建设用地范围内的房屋,不得买卖非法、违章建筑的房屋和临时建筑的房屋,不得买卖经法院裁定限制产权转移的房产,不得私下黑市交易,不得利用房屋交易非法谋利。

第三章 租赁管理

第十三条 机关、团体、部队、企事业单位和私人所有的、具有合法产权证件、无倒塌危险的房屋均可出租。

第十四条 租赁房屋必须由租赁双方持租赁合同到房产市场管理部门办理房屋租赁许可证。出租方还须到物价部门领取收费许可证,到税务部门办理税务登记。并按规定向房产市场管理部门缴纳租赁管理费。

第十五条 租赁期间,租赁双方应严格履行合同中规定的权利和义务,任何一方不得擅自中止合同或进行其它损害对方合法权益的活动。

第十六条 租赁合同期满仍需续租的,应重新办理租赁手续。在同等条件下,原承租人有优先租用权。

第四章 交换管理

第十七条 使用机关、团体、企事业单位和个人房屋的,在规定允许的范围内均可进行房屋使用交换。

第十八条 交换房屋必须事先征得房屋所有者同意,并到房产市场管理部门办理有关手续。

第十九条 凡有下列情况之一的,不得进行房屋交换:

(一)房屋产权不清的:

(二)现住房无正式承租权的;

(三)家庭成员对现住房有争议的;

(四)单位擅自内调市直管公房住户的;

(五)拖欠房租和供热费的;

(六)损坏房屋及其附属设施未修复或未赔偿的。

第二十条 自行管理房屋的单位,对换入的非本单位职工住户在房屋管理、维修、供暖服务等方面,应与本单位住户同等对待。

第二十一条 任何单位和个人不得私自交换房屋,不得利用房屋交换谋取暴利或进行其它违法活动。

第五章 价格管理

第二十二条 房产市场实行指令性价格和指导性价格。

第二十三条 房产出租、出售价格、收费标准和评估价格的规定,以及适用范围的确定;应报市物价部门核准。最高限价由市物价部门会同有关部门确定。

第二十四条 出售的商品房和新、旧公房及单位出租均住宅用房应执行指令性价格,不得突破市物价部门制定的价格标准。

其它各类房屋的交易、租赁应执行指导性价格,交易、租赁双方可在房产市场管理部门评估确定的基本价格基础上自行议价,超过基本价格的部分按规定收取超标准费。凡规定有最高限价的,不得突破最高限价。

第二十五条 从事房产价格评估工作的人员,必须经市以上房产管理部门进行正规培训,并须经考核合格取得专业评估资格证书后,方可持证上岗。

第六章 经纪人管理

第二十六条 经纪人必须经县级以上工商行政管理部门和市房产市场管理部门进行资质审查,并核发经营许可证后,方可在房产流通中从事中介服务活动。

第二十七条 经纪人的报酬由市房产市场管理部门按有关规定和成交率及中介服务质量确定。

第二十八条 经纪人在中介服务中必须遵守房产市场的各项管理制度,不得利用其身份之便从事损害双方权益的活动,不得索要财务,不得谋取非法收入和进行其它违法活动。

第七章 奖励与处罚

第二十九条 对模范遵守本办法,在房产市场管理工作中成绩显著、检举揭发违法交易等行为有突出贡献的,由房产市场管理部门给予奖励。

第三十条 对违反本办法的,由房产市场管理部门或会同有关部门按下列规定予以处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)违反第六条、第八条规定,进行房产交易、产权转让转移等活动未到房产市场管理部门办理手续的,责令其补办交易手续,并对买卖双方各处以成交额5%至1 0%的罚款。

(二)违反第十二条规定,非法买卖房屋或买卖违章。建筑和临时建筑的房屋等的,没收其非法所得,并对交易双方各处以成交额l 0%至20%的罚款。

(三)违反第十四条规定,擅自出租房屋的,责令其立即停止出租或限期补办手续、没收出租方全部非法所得,并对出租方处以非法所得金额2至3倍的罚款。

(四)违反第十五条、第二十八条规定,擅自中止合同、损害对方合法权益或利用经纪人身份从事违法活动的,按有关法律,法规的规定处罚。

(五)违反第十九条、第二十一条规定,非法、私自交换使用房屋的,责令其限期改正或补办交换手续,并处以交换双方各50元至l 00元的罚款。

(六)违反第二十一条规定,利用房屋交换谋取暴利的,没收其非法所得,并处以其非法所得金额2至3倍的罚款。

  (七)违反第二十四条规定,超标准或超限价出售房屋的,按国家物价管理的有关规定处罚。

第三十一条 当事者对处罚决定不服的,可在接到处罚通知之日起十日内向处罚的上级机关申请复议,复议机关应在接到申请之日起十五日内作出决定。对复议决定仍不服的,可在接到复议决定之日起十日内向当地人民法院起诉,逾期不申请复议、不起诉又不执行的,由决定处罚的部门或复议机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则

第三十二条 各建制镇、独立工矿区的房产市场管理可参照本办法执行。

第三十三条 本办法由市房产局负责组织实施并解释。

第三十四条 本办法自一九九○年一月一日起施行。