汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知
陕西省汉中市人民政府办公室
汉中市人民政府办公室文件
汉政办发〔2007〕131号
汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知
各县区人民政府，汉中经济开发区管委会，市政府各工作部门、直属机构：
《汉中市物业管理试行办法》已经2007年市政府第10次常务会议审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年十月十一日
汉中市物业管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 汉中市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 汉中市人民政府房产行政管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。
各县人民政府房产行政管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。
街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条 各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域的划分按照陕西省建设厅《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。
第八条 具备下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；
（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。
第九条 筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。
业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。
第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
（五）首次业主大会的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。
第十一条 业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。
第十二条 管理规约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；
（三）公共场所及共用设施设备状况；
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（五）业主参与物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；
（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；
（八）业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则；
（九）违反管理规约的责任；
（十）其他有关事项。
第十三条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主投票权确定办法；
（四）业主委员会的组成和委员任期；
（五）其他有关事项。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条 业主大会履行下列职责：
（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十七条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。
第十八条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守法律、法规和规章；
（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；
（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。
业主大会备案资料：
（一）业主大会备案表；
（二）业主大会成立的情况；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主委员会委员的基本情况。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）依法被追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十三条 业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。
业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。
第二十四条 业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。
第二十五条 业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第二十八条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第三十条 建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。
第三十三条 前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。
第三十四条 在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。
（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十五条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）物业临时管理规约；
（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第三十六条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归全体业主共有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
第三十七条 物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。
第三十八条 前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。
第四章 物业管理服务
第三十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。
第四十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同主要内容：
（一）物业管理区域范围及基本情况；
（二）物业管理事项；
（三）服务质量和费用；
（四）双方的权利义务；
（五）专项维修资金的管理与使用；
（六）物业管理用房的使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任及解决纠纷方式；
（九）物业服务合同终止、解除条件；
（十）其他约定的事项。
第四十二条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。
第四十三条 物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
第四十四条 物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。
因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十五条 业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。
物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月，特殊情况由双方约定。
物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。
第四十六条 价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。
第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。
已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。
第四十八条 物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十九条 业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。
第五十条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
第五十一条 物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。
第五十二条 业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变房屋用途，违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（八）违反规定停放非机动车和机动车辆；
（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境；
（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；
（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行政主管部门。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十三条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五十四条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。
第五十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 专项维修资金的管理与使用
第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。
专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：
建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。
专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第六十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。
专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十二条 专项维修资金按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。
第六十三条 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第六十四条 专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。
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中国工商银行关于印发《中国工商银行固定资产折旧实施细则》《中国工商银行固定资产管理办法的修改及补充规定》的通知
中国工商银行
中国工商银行关于印发《中国工商银行固定资产折旧实施细则》《中国工商银行固定资产管理办法的修改及补充规定》的通知
1989年9月15日，中国工商银行
各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
根据财政部（88）财商字第474号《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》规定，我行从今年起实行固定资产分类折旧办法，为认真贯彻执行国务院、财政部的有关规定，总行制定《中国工商银行固定资产折旧实施细则》，现印发各行，请遵照执行。
实行固定资产分类折旧办法后，对原“财务制度”中规定的一些固定资产管理办法，需做进一步修改和完善，为此特制定了《中国工商银行固定资产管理办法的修改及补充规定》一并印发各行。希望各行结合固定资产分类折旧办法的实施，进一步建立健全固定资产管理的各项规章制度，以促进提高我行固定资产管理的水平。
实行固定资产分类折旧后，分类折旧办法比综合折旧办法少提折旧数额，在1993年底前可以补提，具体补提办法如下：
1．在“260折旧支出”科目下增设“5．补提折旧”帐户，核算按规定补提的固定资产折旧支出。
2．应补提折旧额的计算：
综合折旧办法应提折旧＝本年计提折旧的固定资产全年平均总值×5％
分类折旧办法计提折旧合计＝Σ某一类计提折旧的固定资产全年平均总值×该类别固定资产的折旧率
应补提折旧额＝综合折旧办法应提折旧额--分类折旧办法计提折旧合计
按上述公式计算综合折旧额大于分类折旧的数额即为应补提的折旧数额，反之则不再补提。
3．补提的固定资产折旧直接增加各行的专用基金——折旧基金，会计分录如下：
收：248固定资产折旧
付：237固定资产基金
收：146专用基金存款——折旧基金
付：260折旧支出——补提折旧
实行固定资产分类折旧办法是改革银行内部财务管理制度的一项重要内容，也是治理整顿、加强财务管理的一项重要措施，各行要充分认识这项工作的重要性，切实落实各项制度、措施，保证分类折旧办法的顺利实施。执行中发现的问题，请各行及时向总行反映，以利于进一步修改和完善有关制度。
附一 中国工商银行固定资产折旧实施细则
第一章 总 则
第一条 根据国务院国发〔1985〕63号《国营企业固定资产折旧试行条例》以及财政部（88）财商字第474号《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》制定本实施细则。
第二条 本“细则”旨在正确贯彻执行国务院及财政部对固定资产折旧的有关规定，加强固定资产管理，正确计提折旧，合理使用折旧基金，提高经济效益。
第二章 提取折旧的范围
第三条 固定资产系指单位价值在500元以上，使用年限在一年以上的房屋、建筑物、运输设备、电子设备、机具和其他各种财产，或财政部门专项规定作为固定资产管理的财产。
第四条 下列固定资产提取折旧：
一、房屋及建筑物；
二、在用的运输设备、电子设备及其他各类机具设备；
三、季节性停用和大修理停用的设备。
第五条 下列固定资产不提取折旧：
一、土地；
二、通过局部轮番大修实现整体更新的固定资产；
三、未使用和不需用的设备；
四、未正式交付使用以前试用的固定资产。
第六条 各行通过融资租赁方式租入的固定资产，产权归工商银行，由租入行处计提折旧，租赁费中按规定列入成本（费用）部分，视同提取的折旧。融资租赁方式租入固定资产提取折旧及支付租赁费的会计处理：
（1）列固定资产帐：
收：237固定资产基金
付：238固定资产占款
（2）提取折旧：
收：248固定资产折旧
付：237固定资产基金
收：146专用基金存款--折旧基金
付：260折旧支出
（3）支付租赁费：
收：201联行往帐（或其他相应科目）
付：146专用基金存款--折旧基金
付：265业务支出--其他支出（可列成本部分）
应支付的租赁费大于当季（年）提取折旧费的，除将当季（年）提取折旧全部支付租赁费外，还应用更新改造资金及业务发展基金支付大于折旧费的租赁费用。
如租入固定资产提取的折旧和更新改造资金及业务发展基金不足以支付租赁费，其中有一部分支出已按有关规定列入成本，则折旧基金的实际提取金额应为：
实际提取折旧额＝按折旧率计算应提折旧--已列成本租赁费金额
各行通过一般租赁方式租入的固定资产，产权非工商银行所有，故不提折旧。如各行以一般租赁方式出租固定资产，则产权仍属工商银行，出租行处计提折旧，折旧费应在租赁费收入中补偿。租赁费收入抵补折旧费的会计处理：
（1）提取折旧：
收：248固定资产折旧
付：237固定资产基金
收：146专用基金存款
付：260折旧支出
（2）租赁费收入：
收：260折旧支出
付：202联行来帐（或其他相应科目）
（租赁费收入小于当季（年）折旧额的，应将租赁费收入全额冲减260折旧支出；租赁费收入大于当季（年）折旧额的，按折旧金额在租赁费收入中抵补折旧费，所余租赁费收入冲减业务支出——其他支出）
经财政部批准在总行下达指标之内用信贷基金支付租赁费，融资租入固定资产的处理：
（1）支付租赁费时：
收：201联行往帐（或其他相应科目）
付：信贷基金（相应信贷基金科目）
（2）租入固定资产的折旧归还信贷基金：
收：信贷基金（相应的信贷基金科目）
付：260折旧支出
第七条 帐面已经提足折旧的固定资产，不再提取折旧。但在1989年以前已达到规定使用年限的固定资产，如果性能尚好，仍需继续使用，经同级财政部门（或当地中央企业财政驻厂员机构，下同）批准，可在1993年底以前继续按原值和规定的标准提取折旧。从1994年1月1日起不得再提取折旧。
第八条 由于社会技术进步必须由先进设备替换的落后设备，以及由于能源消耗高按国家规定应予淘汰的设备，由使用行按固定资产报损报批权限报上级行和同级财政部门审批予以提前报废，其未提足折旧，可以补提。
确属工程或产品质量问题造成提前报废的设备，其未提足的折旧，经上级行和同级财政部门批准，可以补提。
经报批后确定提前报废但可补提折旧的固定资产，不注销帐面价值，只在固定资产管理卡片上用红字注明“提前报废、补提折旧”字样，待其应补提折旧额提足后，再行注销“固定资产占款”、“固定资产折旧”及其分户帐，同时注销固定资产管理卡片。
由于经营管理不善而提前报废的固定资产，不再补提固定资产折旧。经按规定报批后，同时注销“固定资产基金”、“固定资产占款”、“固定资产折旧”和有关分户帐及管理卡。有关责任人赔偿损失交付的赔偿费应收入专用基金中折旧基金户帐。
第三章 计算、提取折旧的依据和方法
第九条 计算折旧的依据为固定资产原值。各类固定资产的原值按下列规定计算并列记固定资产帐。
一、用基本建设拨款或基本建设贷款购建的固定资产，以建设单位交付使用的财产明细表中确定的固定资产价值为原值。
二、用专项拨款、专用基金和专项贷款购建的固定资产，以实际购建成本为原值。
购置固定资产的原值＝购入价格＋包装费＋运杂费＋安装费用上述资金建设的固定资产的原值以建设银行批准的基建决算中列明的固定资产价值为原值。
三、有偿调入或融资租赁方式租入的固定资产，以实际调入或购置价，加上包装费、运杂费和安装费后的价值为原值。
四、无偿调入的固定资产，按调出单位的帐面原值减去原来的安装成本，加上调入单位安装成本后的价值为原值。
第十条 各类固定资产的折旧，均按平均年限法计算、提取，即根据分类固定资产原值、规定的折旧年限净残值比例每年均等计算，按规定时间提取。
《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》第十四条规定：“不具备单独核算条件的运输设备，……可按平均年限法计提折旧。”工商银行各级行的运输设备均不具备单独核算条件，故各种运输设备均实行按平均年限法计算和提取折旧。
第十一条 固定资产折旧按季提取，并计入当季成本（费用）。
购入、新建以及调入的固定资产应从其入帐后的次月开始计提折旧，至提足折旧或按规定停止计提折旧时止。
第十二条 季节性使用的各种设备，其全年应提折旧，应按四个季度均等提取。
第四章 折旧率和单位折旧额的计算
第十三条 固定资产的折旧率和单位折旧额，分别按下列办法确定。
平均年限法的年折旧率，根据固定资产原值减去净残值后的余额和折旧年限确定。计算公式为：
固定资产 （1--预计净残值率）
＝————————————×100％
年折旧率 规定的使用年限
固定资产 当季各月固定资产原值 年折旧率
＝————————————×————
季折旧额 3 4
第十四条 固定资产的净残值为固定资产报废后变价处理的各项收入减去清理费用后的余额。
第十五条 各类固定资产的净残值比例，财政部规定在3—5％范围内。由于工商银行各类固定资产净残值比例很小，减去各项清理费用后几乎为零，故在计算折旧率时可省略不计。
第十六条 各类固定资产的折旧年限根据《试行条例》所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》规定，以及各类固定资产实物磨损和自然损耗价值的大小分别确定。
根据上述各项规定确定各类固定资产的分类折旧年限及分类年折旧率如下表：
固定资产分类 折旧年限 折旧率一、房屋及建筑物
1．钢筋混凝土结构 50年 2％
2．钢筋混凝土砖混结构 40年 2．5％
3．砖木结构 30年 3．3％
4．简易结构 10年 10％二、运输设备
1．运钞车及其他载货汽车 12年 8．3％
2．其他运输设备 15年 6．7％三、电子设备 8年 12．5％四、机具及其他固定资产 10年 10％
上表所列各类固定资产折旧率，不包括经财政部批准，特别规定的固定资产折旧率。
第十七条 提前报废的固定资产，按规定可以补提折旧的，其未提足折旧，根据下列公式计算补提：
季度补提 在用期间已提折旧额
＝————————————
折旧额 在用期间季度数
应提折旧额--已提折旧额
补提期季度数 ＝————————————
季度补提折旧额
第五章 折旧基金的使用
第十八条 折旧基金是各级行处固定资产更新改造资金的主要来源。折旧基金的使用范围仅限于以下几个方面：
一、按规定专项用于固定资产的更新改造；
二、交纳能源交通重点建设基金及国家规定的其他各种基金及税款；
三、按国家规定用于归还贷款；
四、用于交纳融资性固定资产租赁费；
五、劳动安全保护措施；
六、零星固定资产购置。
第十九条 各行按规定提取的折旧应如数转作折旧基金（即更新改造基金）不得挪作他用。折旧基金可以同业务发展基金统筹安排，用于固定资产的更新改造。
第二十条 折旧基金由各级行处按规定使用，除总行集中统一购买的汽车、机器设备折旧，用以归还贷款外，其余一律不平调集中下级行的折旧基金。
第二十一条 各行处之间可以在上级行统一协调下，在自愿互利的原则基础上有偿调剂使用折旧基金，集中用于固定资产更新改造。
第六章 折旧基金的管理和监督
第二十二条 管好用好折旧基金是财务工作的主要任务之一。各级行处要加强固定资产的日常管理，编制年度固定资产更新改造计划，按时报送专用基金使用情况表，及时办理固定资产的报废、改造、更新。
第二十三条 各级行处对折旧基金要按照先提后用、量入为出的原则使用，确保这项资金真正用于固定资产的更新改造。对每个更新改造项目都要事先进行经济效益分析。在资金使用的管理中要建立健全责任制。
第二十四条 总行、分行对所辖各级行处折旧基金的使用、更新改造计划的执行情况和经济效益，负责进行检查监督、指导。
第二十五条 各级行处要接受财政、税务、审计部门的检查，如实反映情况，提供有关资料。
第二十六条 各行处行长（主任）对本行处固定资产和折旧基金的管理、使用负直接领导责任。
第二十七条 按照《试行条例》及《办法》的规定，有违反规定并有下列行为之一的，应按税收和财务制度规定处理：
一、任意改变国家统一规定的固定资产分类折旧年限，多提或少提折旧的；
二、自行扩大折旧基金使用范围，挪用折旧基金的；
三、盲目购建固定资产，造成严重损失浪费的。
第二十八条 《试行条例》规定对上述违反条例行为要给予企业和直接责任人以下列行政处罚：
一、警告；
二、处以相当于多提或少提折旧额一倍以下的罚款。
对违反固定资产折旧管理有关规定构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第二十九条 本“细则”系按（88）财商字第474号《办法》第三十八条规定制定，仅限于工商银行内部各级行处执行的固定资产折旧具体实施办法。
第三十条 工商银行附属独立核算的各种企业的固定资产折旧应按（86）财工字第106号文件颁发的《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》执行。
第三十一条 本“细则”与《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》同时实行。原工商银行有关规定有与本“细则”规定相悖者，一律废止。
第三十二条 本“细则”解释权属工商银行总行。
附二 中国工商银行固定资产管理办法的修改及补充规定
为适应固定资产分类折旧办法的实施，对原有固定资产管理办法作如下修改及补充规定：
一、固定资产标准
根据财政部有关规定对财务制度第九章第六十四条作如下修改：单位价值500元以上，使用年限一年以上的房屋、建筑物、运输设备、电子设备、机具和其他各种财产为固定资产。
二、固定资产报损
1．固定资产已达到规定的使用年限并且已确无使用价值的应按报废处理。
固定资产由于技术进步、能源消耗过高、工程或产品质量低劣、经营管理不善、自然灾害等原因在未达到使用年限前失去使用价值的，应按固定资产提前报废处理。
2．固定资产报损审批权限，考虑到财产报损与资金报损相比，有其特殊性，故对固定资产报损审批权限的规定修改如下：
（1）固定资产价值在1000元以内的由县支行及城市办事处审批；
（2）固定资产价值在5万元以内的由地区中支、省辖市（分）支行审批；
（3）固定资产价值在20万元以内的由各省、自治区、直辖市、计划单列市分行审批；
（4）固定资产价值超过20万元、不足50万元的由总行会计部主任审批；超过50万元以上的，由行长或主管副行长审批。
3．固定资产报损文件、证明及程序
固定资产报损需有以下文件及证明：
（1）固定资产购建单证。固定资产购建单证系指固定资产原购入、建设完工或调入使用时，对方提供的销售、验收（或工程决算）或调拨单证。单证必须载明固定资产金额和购入（或交付使用）时间等。购建单证如已在列记固定资产帐时作为传票附件，则应取得复印件。
（2）鉴定或证明。报损的固定资产，应取得技术部门的鉴定书，如房屋及建筑物应有危房鉴定书，或必须拆除提前报废的有关证明书；各种车辆应有车辆报废证明；电子设备应有上级科技部门或地方技术部门的鉴定书；其他各种固定资产损失也应取得有关方面的证明。
（3）固定资产损失申报表。“固定资产损失申报表”（格式附后），由申请固定资产报损行的行政部门填写。
（4）固定资产损失报告。需经上级行批准报损的固定资产损失，应由批准行的下一级行提交固定资产损失报告；说明损失原因及有关情况，申请报废。
上述购建单证、鉴定书、申报表等由固定资产报损行的行政部门备齐一式三份，经本行行政部门、会计部门审核，行长核批。按规定权限需报经上级行批准的，与固定资产损失报告一并逐级上报。上级行会计部门审核并经行长（或主任）批准后，由会计部门办理批复文件，其他有关文件一份留批准行的会计部门备查，两份退申报行，其中一份交会计部门进行帐务处理，作传票附件，一份交行政部门注销固定资产折旧管理卡片并留存备查。
三、低值易耗品管理
不属于固定资产的各类财产、物品，均属于低值易耗品。对单位价值在10元以上的低值易耗品应加强管理。
1．低值易耗品购置费必须实行五五摊销法，即在领用及报废时各摊销其价值的一半。
2．低值易耗品应按家具、工具、其他各种用具等分类建立登记簿，各分类登记簿金额合计应经常保持与低值易耗品表外科目余额核对一致。
3．对低值易耗品应由各分行比照固定资产管理办法建立管理责任制，即对低值易耗品进行编号管理，确定行政部门及使用单位直至使用人的责任，同时还应建立低值易耗品的损废审批制度，以保证在节约的原则下，合理有效地用好管好各种低值易耗品。
附表：固定资产损失申报表
行名： 填制日期：
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|固定资产名称| | |行政部门|会计部门|行 长|
|------------|----------------------|----|--------|--------|------|
|购建日期 | |总 | | | |
|------------|----------------------| | | | |
|原 值 | |行 | | | |
|------------|----------------------|----|--------|--------|------|
|已提折旧 | |分 | | | |
|------------|----------------------| | | | |
|清理费用 | |行 | | | |
|------------|----------------------|----|--------|--------|------|
|残值收入 | |中市| | | |
|------------------------------------|支分| | | |
| 损 失 原 因 |及行| | | |
|------------------------------------| | | | |
| |----|--------|--------|------|
| |县城| | | |
| |支市| | | |
| |行办| | | |
| |及 | | | |
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