房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

司法部　全国普法办公室


关于印发《2011年全国普法依法治理工作要点》的通知



各省、自治区、直辖市司法厅（局）、普法依法治理领导小组办公室，新疆生产建设兵团司法局、普法依法治理领导小组办公室，中央和国家机关各部（委、办、局）普法办公室，中直机关工委、中央国家机关工委普法办公室：

现将《2011年全国普法依法治理工作要点》印发给你们。请结合实际，认真贯彻执行。

司法部 全国普法办公室

二Ο一一年二月十八日



2011年全国普法依法治理工作要点

2011年，是实施“十二五”规划的开局之年，也是实施“六五”普法规划的启动年。2011年普法依法治理工作总的要求是：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中全会精神，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻落实中央经济工作会议和全国政法工作会议精神，紧紧围绕科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线，以深化三项重点工作为着力点，扎实做好“六五”普法启动工作，推进普法依法治理工作创新发展，为实现“十二五”时期的目标任务，加快建设社会主义法治国家，全面建设小康社会营造良好法治环境，以优异成绩迎接建党90周年。

一、做好“六五”普法启动工作

1、做好“六五”普法规划和全国人大常委会关于加强法制宣传教育的决议的送审工作。

2、召开第七次全国法制宣传教育工作会议。总结“五五”普法成绩和经验，表彰先进，全面部署“六五”普法工作。

3、指导各地、各部门制定“六五”普法规划。各地区、各部门适时召开动员部署会，总结“五五”普法经验，启动“六五”普法。

4、做好“六五”普法骨干培训工作。组织好省（区、市）和市（区）两级、中央和国家机关法制宣传骨干等培训。各地、各部门负责所属地区、系统法制宣传骨干的培训。

5、抓好“六五”普法教材编发工作。组织编写全国“六五”普法统编教材。各地各部门做好全国统编教材的组织学习。

6、成立全国“六五”普法中高级干部讲师团。充分发挥各级普法讲师团、普法志愿者、法制新闻工作者队伍的作用。

7、健全完善各级普法依法法理领导体制和工作机制，保障“六五”普法规划顺利实施。

二、深化宪法和法律法规的学习宣传

8、突出学习宣传宪法，进一步增强全体公民的宪法意识、爱国意识、国家安全统一意识和民主法制观念,形成崇尚宪法、遵守宪法，维护宪法权威的良好氛围，使宪法得到一体遵行。加强中国特色社会主义法律体系的学习宣传，宣传各项法律法规，在全社会形成学法守法用法的良好法治氛围。

9、深入开展社会主义法治理念教育，引导党员干部和公民牢固树立依法治国、执法为民、公平正义、服务大局、党的领导的理念。

10、深入开展促进经济发展、保障和改善民生、加强社会管理和反腐倡廉建设法律法规学习宣传，服务经济社会又好又快发展、促进社会和谐稳定。

11、深入开展推进社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法等法律法规的宣传，推进三项重点工作深入开展。

三、深化“法律六进”主题活动和重点对象法制宣传教育

12、根据不同行业特点，按照“六五”普法规划要求，组织开展深化“法律进机关、进乡村、进社区、进学校、进企业、进单位”主题活动。

13、总结“法律六进”的好经验，进一步健全完善“法律六进”活动的工作制度和工作机制，研究制定“法律六进”考核评价体系。

14、加强领导干部、公务员、青少年、企业经营管理人员、农民等不同对象的法制宣传教育，把领导干部和青少年法制宣传教育作为重中之重。通过重点对象的法制宣传教育，促进全民普法的深入开展。

四、扎实推进依法治理

15、坚持法制宣传与法治实践相结合，深入开展多层次、多领域的依法治理，注重薄弱环节的依法治理，促进社会管理创新，进一步提高全社会法治化管理水平。

16、深入推进地方依法治理，继续深化法治城市、法治县（市、区）创建活动，总结推广经验，健全完善制度，提高创建水平。

17、深入推进行业依法治理，贯彻落实《全面推进依法行政实施纲要》和《国务院关于加快推进法治政府建设的意见》，开展依法行政示范单位创建活动，推进行业部门结合自身特点开展依法治理。

18、深入推进基层依法治理，继续开展民主法治村、民主法治社区、诚信守法企业、依法治校示范学校创建活动，促进基层民主法治建设。组织开展第五次“全国民主法治示范村”评选活动。

五、加强阵地建设

10、积极推进社会主义法治文化建设，开展丰富多彩的法治文化活动，丰富法治文化活动载体和形式，满足人民群众对法治文化产品的需求。

20、以“六五”普法启动为契机，充分发挥板报、墙报、宣传专栏、法治主题公园、农民夜校、市民法制学校、青少年法制教育基地，各级党校、行政学院等传统宣传阵地作用；逐步建立城市、乡镇等公共场所公益性法制宣传阵地，不断推进法制宣传阵地建设的制度化、规范化。

21、充分运用报刊、杂志、广播、电视等大众媒体，开办普法专栏、专版和普法节目，推出“普法栏目剧”等系列法制宣传节目，采取以案说法、以案释法等生动直观的形式开展法制宣传教育，增强宣传效果。

22、充分发挥互联网、手机报、网络电视、远程教育等新媒体作用，组织开展全国百家网站法律知识竞赛、全国青少年网上法律知识大赛等活动。办好普法网站，推动政府网及门户网站，加大法制宣传力度。

23、充分运用“12·4”全国法制宣传日，集中开展以宪法为核心的系列主题宣传活动；利用各类法律颁布实施纪念日，组织开展主题法制宣传日、宣传周和宣传月活动。

六、加强工作指导

24、加强制度建设，研究制定“六五”普法重点对象、法治创建等方面工作的指导意见，促进法制宣传教育各项工作的制度化、规范化。

25、加强督促检查和工作指导，结合“六五”普法规划启动，积极邀请党委、人大、政府、政协等方面领导参加“六五”普法规划启动和专项调研工作，加强对普法依法治理工作的检查督促。加大信息沟通力度，开展工作交流，相互借鉴经验，推进工作发展。

26、加强典型培育，注重发现和培育新的先进典型，及时总结推广典型经验。全国普法办公室确定“六五”普法全国联系点，各地、各部门要结合自身实际确定联系点，发挥联系点的示范作用。

27、加强法制宣传教育理论研究，认真总结“五五”普法工作经验，研究探讨工作规律，为法制宣传教育深入开展提供理论支持。

七、加大普法工作宣传力度

28、广泛宣传“五五”普法成就和经验，宣传“五五”普法期间的先进典型，为顺利启动“六五”普法规划营造良好舆论环境。

29、深入宣传“六五”普法规划颁布实施的重要意义、“六五”普法规划的指导思想、总体目标、工作原则、主要任务、工作安排和要求，推动“六五”规划的顺利实施。

30、积极开展对外法制宣传。办好中国普法网英文网。