购房契约的新约与旧约/蓑笠翁

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 04:09:01   浏览:8420   来源:法律资料网
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“有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者:蓑笠翁


自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

现象一:房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二:房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1.国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

2.建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3.建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4.建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5.销售(预售)许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
(1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
(2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
(3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
(4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三:房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
(1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;
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关于发布《天津市自行车管理办法》的通知

天津市人民政府


关于发布《天津市自行车管理办法》的通知
天津市政府




各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
现将《天津市自行车管理办法》予以发布,望遵照执行。

天津市自行车管理办法
第一条 为维护社会治安,保护人民群众利益,预防和减少自行车失窃,特制定本办法。
第二条 天津市城乡人民骑用的自行车(含公用自行车),均须经自行车管理所验证合格,打印钢号,领取《自行车证》和牌照后方准骑用。
第三条 购买的新自行车凭发货票,从国外带来的自行车凭海关税单,自己组装的自行车凭购买车架、车把、瓦圈、前叉子以及变速轴等主要部件的发货票,在三十天内(自己组装的,以最后购买部件的日期为准)持户口本或单位证明信,到自行车管理所办理打印钢号、领取车证、牌
照手续。
第四条 《自行车证》要随身携带,牌照须安装在自行车后挡泥板尾灯上方,无后挡泥板的,应安装在车架前脸处。
第五条 买卖已打印钢号的自行车(包括零件),按一九八○年五月天津市工商行政管理局、天津市公安局《关于自行车交易和过户管理规定》办理。
第六条 个人之间互换、赠送、转让已打印钢号的自行车,新车主应持证明信或户口本及原车主的自行车证和牌照,到自行车管理所办理过户手续。
第七条 已打印钢号的自行车随车主迁出天津市时,车主须持户口迁移证明到自行车管理所办理自行车迁出手续;从外地迁入天津市的自行车,车主须持原住地自行车管理部门自行车迁出证或户口迁移证明,到迁入地自行车管理所补打钢号,领取车证和牌照。
在本市区域内迁居,车主应持户口本到迁入地自行车管理所变更《自行车证》上注明的居住地址。
第八条 在火车站、汽车站、码头办理自行车托运,须持下列证明:
购买的新自行车,凭售车商店开具的发货票;
个人组装的自行车,凭购买主要部件的发货票;
已打印钢号的自行车,凭自行车迁出证;
车主临时携带已打印钢号的自行车外出办事,可凭自行车证和牌照;
外地人员携带来津的自行车需离开本市的,可凭自行车证、牌照或携带自行车的证明信。
第九条 已打印钢号的自行车,改色翻新时,车主须持《自行车证》和户口本到自行车管理所开具证明。喷、烤漆部门依据自行车管理所证明受理业务。
第十条 已打印钢号的自行车,更换车架、车把时,车主须持《自行车证》、牌照和购买车架、车把的发货票,到自行车管理所补打钢号,换下来的废旧车架、车把由自行车管理所收购,或在原打钢号旁打印“废”字。
新自行车打印钢号后,因质量问题,原生产单位如予更换车架、车把,应给车主开具证明,车主凭更换证明到自行车管理所补打钢号。
生产自行车的单位回收的带有打印钢号的车架、车把应自行销毁。
第十一条 报废的自行车,车主持《自行车证》、牌照到自行车管理所办理注销手续。
第十二条 公安机关应组织自行车管理所,对《自行车证》、钢号、牌照经常进行检查和定期普查。
第十三条 丢失《自行车证》、牌照,应及时向自行车管理所登记,凭单位证明信予以补发。
第十四条 对违反本管理办法情节轻微的,予以批评教育。
对逾期不办理打印钢号、领取车证和牌照手续的,及私自为已打印钢号的自行车改色翻新的,处一至十元的罚款。
对以各种方式出售、转让、赠送带有打印钢号的车架、车把的自行车生产单位,处五十至五百元的罚款,并对直接责任者处五元至五十元的罚款。
对伪造、涂改自行车证、钢号、牌照的,依《中华人民共和国治安管理处罚条例》第六条的规定处理。
上述各项对个人的罚款,单位不得给以报销;对单位的罚款,不得摊入成本。
第十五条 本办法由天津市公安局负责解释并组织实施。
第十六条 本办法自一九八五年一月一日起施行。自施行之日起,一九七九年《天津市革命委员会批转市公安局〈关于加强自行车管理工作的请示〉》即行废止。



1984年11月30日

商业部人工牛黄生产许可证实施细则

国家技术监督局 等


商业部人工牛黄生产许可证实施细则

(1991年3月2日)

第一条 根据国务院(1984)54号文件《工业产品生产许可证试行条例》和国家经委(1984)526号文件《工业产品生产许可证管理办法》,为加强人工牛黄的生产质量管理,确保该药品质量,做好人工牛黄生产许可证的发放、管理及监督工作,特制定本实施细则。
第二条 人工牛黄在商业部归口管理的生化制药行业中是重点品种之一,是上百种中成药配方的主要原料。该药品质量的优劣,直接关系到人民身体健康和生命安危。为了确保该药品质量,防止盲目布点,制止粗制滥造,在国家技术监督局统一组织领导下,人工牛黄生产许可证由商业部工业产品生产许可证办公室(以下简称“部办”)负责审核发证,其它部门、地区和单位不得搞重复发证。
第三条 人工牛黄生产许可证的实施及质量考核标准和企业质量保证体系考核办法的制定工作由商业部副食品管理局负责。
第四条 各省、自治区、直辖市许可证办公室(以下简称“地方办”)受“部办”委托,负责本地区内申请企业的质量保证体系的检查验收工作。
各省、自治区、直辖市商业厅(局)的主要任务是:
1.按企业取得生产许可证必须具备的条件帮助企业提出申请;
2.协助“地方办”对申请企业的评审工作,并对已取得许可证的企业进行定期复查和不定期抽检。
日常的监督检查工作,由商业部和地方两级负责,以地方为主。
第五条 “江苏生化制药检测中心”为人工牛黄生产许可证的质量检测单位。
第六条 申请人工牛黄生产许可证的企业必须具备以下条件:
1.企业必须执行《中华人民共和国药品管理法》、《药品生产质量管理规范》,并取得《药品生产企业合格证》、《药品生产企业许可证》、《营业执照》。
必须具有注册商标和卫生行政部门的批准文号。
2.产品质量必须达到现行部颁标准、药品卫生标准。
3.有确保产品质量的工艺技术规程、设备安全规程、检验操作规程,并以此作为企业生产活动的依据。
4.必须具备保证产品质量的检测仪器和计量器具。
5.有一支足以保证产品质量、有一定专业知识水平的技术人员和熟练的技术工人队伍。
6.生产过程必须建立各种有效规章制度和质量保证体系。
第七条 人工牛黄生产许可证的验收条件:质量检测要达到卫生部部颁标准(1989年),企业质量保证体系验收合格。
获得国家质量管理奖的企业,其产品质量保证体系可免检;获得国家优质产品奖的企业,其产品质量可免检。
第八条 人工牛黄质量考核标准实行千分制,满分为1000分,合格分为820分。其中:
1.工厂条件(见附件2):合格分为420分,满分为600分。
2.产品质量(三批样品检测)必须达到400分(见附件3)。
第九条 进行质量检测的抽样方法为:
1.山东省、江苏省、浙江省、江西省、福建省、上海市、湖南省、湖北省、广东省、广西区、河南省等地的企业由江苏生化制药检测中心取样。
2.其它地区由“地方办”对企业进行检查验收时现场取样,并用“地方办”的封条封口,生产厂家寄到江苏生化制药检测中心〔地址:南京下关宝塔桥168号。邮码:210015 收样人:陈亨贵〕。
3.采取一次性随机取样办法,从每批大包装中按无菌操作法,分取人工牛黄10克,共取5份,用无菌瓶封装。共抽样品三批。
第十条 凡生产人工牛黄的企业,不论其隶属关系和经济性质,都要向所在“地方办”提出申请。申请期限暂定为2个月。按申报通知下发时间为起始时间计算。逾期不申请的企业,作为自动弃权论。
新建企业或新投产人工牛黄的企业,可以随时提出申请。
第十一条 申请发证企业必须填写统一规定的申请书(格式见附件1)一式八份,报所在省、自治区、直辖市经委、“地方办”各1份,抄报所在地方商业厅(局)、食品公司各1份,同时抄送江苏生化制药检测中心1份。
第十二条 各“地方办”负责管理本地区人工牛黄生产许可证工作。严格按本实施细则和企业质量保证体系考核办法进行检查验收。在申请期截止之日起2个月内完成对申请企业的检查验收工作,并提出验收报告(一式三份),同时将其结果按人工牛黄生产许可证申请书内容的要求,签署意见和盖章(一式三份)后寄送江苏生化制药检测中心。
江苏生化制药检测中心要在收到样品后的3个月内完成全部质量检验工作,并提出检验报告(一式三份)。同时将结论按人工牛黄生产许可证申请书内容的要求,签署意见和盖章(一式三份)后报商业部副食品管理局。
第十三条 商业部副食品管理局根据检查验收报告和质量检测报告,提出许可证初审意见,报商业部工业产品生产许可证办公室,经“部办”报全国工业产品生产许可证办公室批准后,颁发生产许可证,并统一公布名单。
经检查初审不合格者,允许企业进行半年时间的整顿后,再次提出申请。若第二次审查仍不合格则取消申请资格,停止该产品生产。
第十四条 人工牛黄生产许可证的使用有效期暂定为五年。自批准日期算起。到期后仍继续生产的企业,应在到期前二个月按本实施细则要求重新申请,逾期不申请的作自动弃权论。
第十五条 已取得产品生产许可证的企业要加强产品质量管理,确保产品质量,有下列情况之一者,将注销其生产许可证:
1.产品降低质量而限期不改者;
2.经复查不符合本细则规定的必备条件者;
3.未经批准,任意降低技术标准者;
4.将产品生产许可证、产品批准文号、注册商标转让给其它企业使用者;
5.许可证超过有效期使用,而未办重新申请手续者;
6.在该产品生产许可证检查验收中弄虚作假,实际不符合产品验收条件者。
第十六条 人工牛黄生产许可证注销后,企业必须将已注销的生产许可证交回“部办”。同时停止该产品的生产。并由“部办”报全国工业产品生产许可证办公室统一通报。
第十七条 没有取得人工牛黄生产许可证的企业不得生产该产品,违者按国家有关规定处理。
第十八条 取得人工牛黄生产许可证的企业,必须在包装上标明许可证编号。
第十九条 人工牛黄生产许可证标记和编号,采用全国统一的九位阿拉伯数字编码法XK。
第二十条 申请生产许可证的企业在提出申请书的同时应按如下规定的收费标准和办法缴纳申请、检查费:
1.产品质量检测费:检测单位按人工牛黄的规定收费标准(事先报全国工业产品生产许可证办公室批准)为1500元。由被检测企业直接交检测单位。汇款地址:南京生化制药研究所,南京工商行城北办。帐号19650-03525。
2.质量保证体系审查费:暂定为1200元。专款专用。由申请企业直接交“地方办”50%,交“部办”50%。作为抽查、审定申报单位、印刷证书、会议、资料等费用。
“部办”的汇款地址:南京生化制药研究所,南京工商行城北办,账号19650-03525(同时注明审查费)。
登报费另行通知。
第二十一条 任何单位和个人不得伪造、转让和冒用该产品生产许可证。
发证的有关单位和工作人员必须严格遵守国家经委规定的《发放生产许可证工作人员守则》。
第二十二条 企业对产品生产许可证颁发和注销有异议时,可向“部办”提出复审。复审无效,企业可向全国工业产品生产许可证办公室申请裁决,裁决所需要的检测费、审查费由企业支付。
第二十三条 本细则解释权属商业部。
第二十四条 本细则自公布之日起执行。
附件:
1.生化药品生产许可证申请书(略)
2.人工牛黄生产许可证质量保证体系考核办法(略)
3.人工牛黄质量考核标准(略)